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建筑工程施工合同审核要点及注意事项

作者:admin    发布时间:2021-09-30 11:45     浏览次数 :


1、注意审查合同招投标要求、承包方主体资格

(1)对于《招标投标法》第三条规定必须进行招投标的项目有三类:

1、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目;2、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;3、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。必须通过招投标。

(2)2004第14号《关于审理建筑工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》中将五种合同依法认定为无效:

(一)承包人未取得建设施工企业资质或超越资质等级的;

(二)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的;

(三)建设工程必须进行招标而未进行招标或者中标无效的;

(四)承包人非法转包建设工程的;

(五)承包人违法分包建设工程的。

对于承包主体的资质审查可以防止合同最终效力问题。实务操作中,律师在修改建设工程施工合同时,合同双方在前期大多经过了相互摸底阶段,但仍需要从具体合同特点角度予以分析。

2、对于工程承包范围的审查

合同的范围要与招投标文件、发包图纸、工程量清单以及最后的中标通知书内容一致;在审查过程中要与招标文件以及中标通知书一一对照,看是否存在不同之处。再在合同中做明确修改,保持一致

3、关于开工日期的注意事项

项目开工日期要明确对工期的认定,具有非常重要的意义。

(1)一般需要审查:开工日期以发包方和监理方、或监理出具的开工通知日期为准。

(2)对于实际开工日期与约定日期不一致的情况:以实际的开工日期为准(开工令等依据来确定);

(3)对于施工许可证日期和实际施工日期不一致:以施工许可证日期为准。

 

4、注意审查对监理工程师、发包人派驻工程师权限的设置

对于可能引起工期顺延、工程质量、合同效力等重大变更的工程师指令,可以约定需要经过发包人或承包人认可后生效。

(1)明确工程师授权范围;

(2)对于超越工程师授权范围的,由发包方确认。

5、审查对于安全文明施工的约定

一般约定由承包方承担,但为保护承包方利益时,应另行约定因为发包方原因造成的安全文明施工问题,由发包方承担一切损失。承包方不再另行承担责任。

6、审查对于工期顺延的约定

(1)工期顺延的原因,除规定不可抗力外,对于因工程内容变更、工期增加、设计变更、工程款支付、政府指令(停水停电)、地下物等因素造成的工期顺延,约定标准作为认定是否构成工期顺延的依据;

(2)工期顺延的程序性约定:承包方在一定时间内,书面报发包方认可、监理认可。若发包方在约定期限内不予答复的,视为认可。

7、关于验收的条件和程序问题

(1)按照国家、省、市、县有关规定的程序来执行。承包人自检、并在隐蔽或中间验收前小时,以书面形式通知监理工程师和发包人代表。防水及室外装修等重要部位的施工先做样板,经发包人和现场监理验收后方可进行施工。”

(2)通用条款内有具体约定,也可在合同中明确“正负零、封顶”等主要节点的验收要求。

8、注意审查合同价款的确定方式

采用固定价格合同,注意约定合同价款中包括的风险范围,如:考虑物价的市场变化幅度。

注意风险费用的计算方法:合同约定工程总价款为包干价,包含全部工程量内容,承包人无论何种原因没有列入单价或总价款中的工程,发包人都没有增加支付的义务,并认为该项目已包含在总承包价款中。本工程竣工结算时,只计算变更部分和材料价差调整部分,不再对报价书、标底价及中标价进行重新核对。

9、注意审查工程进度款支付方式

(1)方式:节点形象进度,按比例;工程量,按比例。

(2)按照节点付款的约定,承发包双方会根据合同特点加以约定。律师审查的是综合工程进度和款项支付的配套,前期垫资比例垫资压力、工程过程中的资金投入的持续和科学等,需要根据自身情况来约定。

10、关于工程变更的审查

未经过规划的批准、设计的批准的规划设计变更;承包方原则不作变更;但实务上需做变更。

确认流程:由于工程变更使得工程量或工作内容增减的,变更发生后,明确约定几个工作日内,承包人须向工程师提交书面报告,工程师审批通过书面报告后报发包人核准,书面报告经发包人确认并加盖公章后,方可作为调整合同价款的有效签证,在工程结算时支付。承包人逾期不报,视为不涉及工程造价增加。设计变更必须提供由发包人发出的或发包人委托设计单位经发包人审批后发出的工程变更通知书,否则不视为设计变更。施工期间变更调整单项元以内不予计取,元以上单项的变更于竣工决算时调整。

11、审查关于竣工验收和结算的约定

此阶段的程序设置:

(1)验收过程;( 2)工程交付;(3)资料交付;(4)竣工结算。

重点是关于验收的主体资格、质量不合格情况下的整改措施和责任承担、结算资料的提交时间和补充要求。注意作为承包方不要忘记增加:结算文件提交后,在约定时间内发包方不予以审计的,视为认可结算资料。

12、关于发票问题

建议明确承包方的发票形式、开票时间及发票不合规的违约责任:

在发包人支付合同款项时,承包人应按各期付款数额以及发包人的要求向发包人开具符合国家法律法规和标准的增值税专用发票,承包方承诺其开具发票的形式与内容均合法、有效、完整、准确,不开具或开具不合格的,发包人有权迟延支付应付款项直至发包人开具合格票据之日且不承担任何违约责任,且发包人的各项合同义务仍应按合同约定履行。

13、在对于施工合同违约责任约定的审查过程中的注意点

(1)对于履约保证金(或保函)的具体内涵加以明确:何种情况下扣除、保函生效失效时间、保证金退还的时间及利息约定;

(2)对于工期拖延的罚则:扣保证金、违约金及抵工程款、总价款的违约金。

(3)对于逾期支付工程款的罚则:发包人不能按时支付工程款的,自逾期之日起按照中国人民银行规定的贷款利率承担迟延履行期间的利息。

(4)对于优先受偿权的约定;

(5)对于质量争议的约定:质量问题认定的中间机构设置和认定。证明责任的承担和程序。可约定第三方:区所在地的质量部门。

(6)对于质保金的约定:质保期的长短,质保金返还的方式和利息支付问题。

(7)对于安全文明施工过程中的责任承担和处罚方式的约定。

(8)关于工程违法转分包、挂靠的约定:主要是罚则。工程不允许转包或者违法分包,发包人发现承包人违反本条规定转包或者违法分包的,有权立即解除合同。承包人除比照本协议质量、工期相应处罚条款承担全部责任外,应当承担工程总标价10%的违约金。造成发包人损失的,承包人还应承担由于解除合同迫使发包人重新招标引起的房屋销售信誉受损带来的直接、间接经济、名誉赔偿责任。但本协议约定发包人分包的除外。

(9)对于工程保修责任的认定:承包方不保修情况下的处理和费用承担。

14、关于合同生效时间、地点效力的约定审查

签字盖章时、履约保证金交纳时(附生效条件)等;合同签订地、项目所在地。

15、关于争议解决途径、地点的约定审查

一般约定为双方协商解决,若协商不成则到工程项目所在地法院通过诉讼方式解决。

16、其他注意点

(1)质量约定。

(2)材料:甲供、乙供;与约定品牌不符合的认定与罚则。

(3)保险:没有购买意外险等社会保险发生的人员伤亡的索赔问题。

(4)农民工工资支付的承诺。

(5)关于公章使用和款项支付:项目部公章的使用设定权限。

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